“营改增”后房地产企业税负变化研究

摘要：营业税改征增值税之后，房地产企业遇到了税收管理、税收负担改变等多项难题，被确定为一般纳税人和小规模纳税人的房地产企业在营改增后，其税负会发生什么样的改变，整体的税负到底有没有降低，本文从不同纳税人的身份视角出发，对营改增之后房地产企业的税负改变进行了剖析。

关键词：营改增；房地产企业；税负变化

一、“营改增”给小规模纳税人总体税负带来的影响

（一）总体剖析和假定。剖析“营改增”试点的落实效果可知，增值税小规模纳税人得到收益比较多，这次的税收改革对小型企业的发展起到了强有力的推动作用。下面将从理论层面剖析小规模纳税人在营业税改征增值税后税负减少的缘由。

（二）详细的数据剖析

1.增值税分析。营业税改征增值税后，小规模纳税人之前5%的营业税率转变成了5%的增值税税率，从表面上来看的话，“营改增”并没有给小规模纳税人带来任何影响，但营业税是价内税，增值税是价外税，所以要将相同的基数作为前提来对实际税率及征收率进行剖析。在进行试验之前，房地产企业小规模纳税人的营业实际税率是5%，试点之后，营业收入没变，但依据增值税法税额计算的规定，第一步，要分离小规模纳税人获取的包括增值税在内的营业收入中的价款和税款，之后再乘上征收率得出增值税应该缴纳的税额，所以小规模纳税人之前的营业税税率是大于目前的增值税征收率的。

2.营业税金及附加剖析。营业税、城市维护建设税与教育费附加和土地增值税是房地产企业利润表里“营业税及附加”的主要组成部分，但因為“营改增”之后，大家在土地增值税到底有没有存在的必要这一问题上没有一个统一的说法，所以本文就不对其进行分析了。营业税改征增值税之前，房地产企业城市维护建设税和教育费附加=营业税×（城建税税率+教育费附加率+地方教育费附加率）；营业税改征增值税之后，房地产企业城市维护建设税和教育费附加=增值税×（城建税税率+教育费附加率+地方教育费附加率）。营业税金及附加占营业收入的比例从原来的0.55%降低到了现在的0.52%。因为之前的营业税税率是大于现在的增值税征收率的实际负担率的，所以现在的城市维护建设税教育费附加与之前相比，是有所降低的。

3.企业所得税剖析。“营改增”之后，小规模纳税人的营业总收入是要去除增值税应纳税款的，但因为小规模纳税人的增值税达不到增值税进项税额扣除的要求，因此外购成本没有任何改变，所以在利润表里期间费用、营业成本没有变化的前提之下，致使总利润、所得税费用产生了变化。因为营业税金及附加减少的数额是大于增值税价税分离之后的营业收入减少的数额的，而且应纳税所得额的抵扣项目是不包括增值税的，致使应纳税所得额与“营改增”之前相比是增加了的，应缴纳的所得税额相应地就上升了，但上升的幅度不是很大。

4.净利润剖析。对于小规模纳税人来说，它在“营改增”之前上缴的营业税与“营改增”之后上缴的增值税在名义上是没有变化的，但是营业税和增值税分别为价内税和价外税，所以“营改增”之后的实际税率是降低了的。而且其他税种的税负都发生了改变，导致最后的总税负减少，净利润也就增多了。

二、“营改增”给一般纳税人的总体税负带来的影响

（一）总体剖析和假定。通过分析“营改增”之后一般纳税人总体的税负改变状况来看，“营改增”不但对增值税及营业税造成了影响，还在不同的程序步骤中对其他税种造成了影响。“营改增”之前：首先，营业税受到了营业收入的影响，城建税和教育费附加受到了营业税的影响，营业税金及附加就是这三种税相加的结果（不把土地增值税考虑在内）；然后，营业利润等于未除税的营业收入减去营业税金及附加、含税营业成本、营业成本和三大费用，企业所得税会受到营业利润的影响；最后，一般纳税人的总体税负由城建税、营业税、教育费附加及企业所得税构成。“营改增”之后：首先，销项税和和进项税分别受到了营业收入和营业成本的影响，应缴纳的增值税是销项税减去进项税的结果，但是应缴纳的增值税并不会给营业税金及附加带来任何影响；其次，城建税和教育费附加不会受到增值税的影响，这两者之和便是营业税金及附加；再次，营业利润等于未除税的营业收入减去营业税金及附加、含税营业成本、营业成本和三大费用，企业所得税也会受到营业利润的影响；最后，一般纳税人的总体税负由城建税、增值税、教育费附加及企业所得税构成。

“营改增”给企业税负带来的影响主要表现在，一般纳税人和营业税之间的一增一减，致使城建税、教育费附加与企业所得税也产生了改变，最后总体的税负可能会增加，也可能会减少，其会受到诸多要素的影响。

（二）详细数据剖析

1.增值税剖析。在进行试验之前，房地产企业一般纳税人的营业税实际的税率是5%，在进行试验之后，因为营业收入没有发生变化，依照增值税法税额计算规定，第一步，要分离增值税一般纳税人的营业收入中的价款和税款，之后再乘上相应的税率得出增值税应该缴纳的税额，所以一般纳税人的增值税销项税负率是大于5%的。

2.营业税金及附加剖析。营业税、城市维护建设费和基本教育费附加是利润表里“营业税金及附加”的主要组成部分。营业税改征增值税之后，营业税不存在了，营业税金及附加和包括税款在内的营业收入的比有了改变。“营改增”之后，因为现实担负的增值税负和营业税负的上升和下降是不能够确定的，这就致使将其作为基数的城市维护建设税与教育费附加的上升和下降也出现了同样的情况。营业税不存在之后，城市维护建设税和教育费附加就成了营业税金及附加仅有的构成因素了，所以营业税金及附加与“营改增”之前相比，是降低了的。

3.企业所得税剖析。“营改增”之后，假定销售额没有发生变化，原本的营业收入是要去除一般纳税人的增值税应纳税款的，与此同时，进项税的的抵除导致了外购成本的下降，所以在利润表里面的期间费用没有改变的根基下，致使利润总数、所得税费用有了改变。因为营业收人、营业成本、成本中可以扣除的结构比是不确定的，就致使了最后的所得税额的上升及下降也是不确定的。

4.净利润剖析。营业税改征增值税之后，企业收入、企业成本、成本中可以扣除结构比的实际数值是决定房地产企业净利润大小的因素，“营改增”之前和之后，净利润的变换都是不能够确定的。

结论：由以上的剖析可知，房地产公司以详细业务为划分依据，分别建立了相应的公司，以便获得小规模纳税人的税收优惠，减低企业税务负担。“营改增”后，营业收人和成本、成本中可以扣除结构比的现实数值是房地产企业总体税负的构成部分，其变化是不确定的，但是可以借助模型找到那个平衡营业收入和总体税负的点，对于一般纳税人来说，“营改增”前后的总体税负是不变的；如果房地产企业营业收入上升并且高于平衡点的时候，“营改增”之后，纳税人的整体税负增加，所以企业可以分离业务，进而成为小规模纳税人，达到减少整体税负的效果，但如果房地产企业营业收入超出平衡点，就认为房地产企业作为一般纳税人在其减少税务负担方面的效果更佳。

参考文献：

[1]王家耀.营改增后房地产企业的税负变化及对策[J].会计师，2017（12）：15—16.

[2]宋兆功.浅析“营改增”后我国房地产企业流转税税负变化趋势[J].现代经济信息，2016（17）：258.

[3]任童童.浅析“营改增”背景下房地产企业的税负变化及应对措施[J].商，2016（27）：182.

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