个人自有住房涉税问题及税务筹划分析

摘 要：近年来随着市场经济的发展，房屋租赁市场日益活跃。为此，就个人自有住房出租和无偿用于公司经营使用两种情况下的涉税和税务筹划进行分析。

关键词：个人自有住房；涉税问题；税务筹划

中图分类号：D9 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2015）14-0179-02

1 用于出租时涉税问题及税务筹划分析

案例1：张先生在辽宁省沈阳市某区拥有一套100平方米的住宅，房产原值为100万元。张先生于2013年1月1日起出租给刘先生用于居住，双方签订了租赁合同，月租金3500元，租期一年。

1.1 涉税问题分析

（1）房产税。

根据《房产税暂行条例》第五条规定，个人所有非营业用的房产免征房产税。因此张先生房屋在自住期间不缴纳房产税。个人出租房屋取得租金收入应从租计征房产税。根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，对个人按市场价格出租住房，不区分用途，以房屋出租取得的租金收入作为计税依据，按4%的税率征收房产税。因此张先生应以每月房屋租金收入乘以4%的税率计算缴纳房产税，其应纳税额=3500×4%=140元。

（2）营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

根据财税〔2008〕24号文件规定，对个人按市场价格出租住房，不区分用途，以房屋出租取得的租金收入为计税依据，在3%税率的基础上减半征收营业税，即以1.5%的税率计算缴纳。

《辽宁省财政厅、辽宁省国家税务局、辽宁省地方税务局关于调整全省增值税、营业税起征点的通知》（辽财税〔2011〕942号）规定，个人月营业额未达到20000元的，免征营业税。张先生每月营业额（租金3500元）未达到营业税起征点标准，免征营业税。

由于城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加是以纳税人当期实际缴纳的增值税、消费税和营业税税额为计税（费）依据，对本案例由于张先生免征营业税所以其无需缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

（3）城镇土地使用税和印花税。

根据财税〔2008〕24号文件规定，个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。因此，张先生出租住房免征城镇土地使用税，租赁双方就住宅租赁所签订的租赁合同，均不需要缴纳印花税。

（4）个人所得税。

根据《个人所得税法》、《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）规定，个人按市场价格出租住房，以房屋出租取得的租金收入在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用后的余额为计税依据：①财产租赁过程中缴纳的税费（房产税、营业税、城建税、教育费附加，应持完税凭证扣除）；②由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止）；③税法规定的费用扣除标准（每次收入不超过4000元，定额减除费用800元，应纳税额=[（每次（月）收入额-财产租赁时所缴税费-修缮费用）-800元]×适用税率；每次收入在4000元以上，定额减除20%的费用，应纳税额=[（每次（月）收入额-财产租赁时所缴税费-修缮费用）×（1-20%）]×适用税率。财产租赁所得适用税率为20%的比例税率。自2001年1月1日起，个人按市场价出租的居民住房，取得的所得暂减按10%征收个人所得税。

假设张先生出租房屋期间未发生修缮费，则每月应缴个人所得税=（3500-140-800）×10%=256元，全年应纳个人所得税=256×12=3072元。

综上，张先生全年应纳税140×12+3072=4752元，税后收益为3500×12-4752=37248元。

1.2 税务筹划分析

从以上分析可知，张先生将自有住房用于出租时，当月租金低于20000元时其实际缴纳的税费仅涉及房产税和个人所得税，而两税税额的大小直接与该房租金的高低相关。

（1）对房租收入进行筹划。

在对个人租赁收入进行税务筹划时，可以在保持实际收入不变的前提下，适当地降低租赁的名义收入额，从而有效地减少税收支出。

案例2：如果张先生出租房屋每月租金3500元包括水电费（双方约定为每月200元为限），则张先生每月在缴纳房产税、个人所得税和负担水电费后实际收入为2904元（3500-140-256-200）。

假设租赁协议约定张先生不负担水电费而是将租金降为3300元且未发生修缮费用的情况下，每月应纳个人所得税额为（3300-140-800）×10%=236（元），每月实际收入为2924元（3300-140-236），每月比原来增加20元，全年取得税务筹划收益240元。

（2）对出租房屋维修时间进行筹划。

由于个人所得税在计税时允许将房屋出租期间发生的修缮费用以每次800元为限税前扣除，一次扣除不完得，准予下次继续扣除，直至扣完为止。因此可以合理安排房屋的维修时间，而为房屋出租者节约一笔不小的税款。

案例3：如果张先生在出租时与刘先生约定房屋出租后对房屋进行必要的维修，维修期间对刘先生补偿200元。假设共发生修缮费用5000元且取得相关合法有效的票据。则张先生个人所得税计算如下：

1-6月共缴纳个人所得税=（3500-140-800-800）×10%×6=176×6=1056元；

7月应纳个人所得税=（3500-140-800-200）×10%=236元；

8-12月共应纳个人所得税=（3500-140-800）×10%×5=1280元；

全年合计缴纳个人所得税=1056+236+1280=2572元；

张先生少缴税款=3072-2572=500元，考虑对刘先生的200元补偿后，张先生取得税务筹划收益300元。

2 用于经营时涉税问题及税务筹划分析

案例4：承案例1，如果张先生2013年1月1日开办有限责任公司并将该房作为公司的注册地址。

2.1 涉税问题分析

（1）房产税。

在创业初期为节约有限的资金，创业者大多会选择将自有住宅作为公司经营无偿所用。很多人认为是无偿使用自己的房屋无需缴纳相关税费，而这种认识是错误的。我国房产税法规定：个人自有住宅用于开办学校、图书馆（室）、文化馆（室）、体育馆、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等时免税，用于其他公司经营则需要缴纳房产税。根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人应依照房产余值代缴纳房产税和城镇土地使用税，因此张先生个人自有住房无偿用于其公司经营时其房产税应由公司负责缴纳，即年应纳税额=100×（1-30%）×1.2%=8400元。

（2）营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。

由于公司无偿使用张先生的房子，因此张先生无需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、城镇土地使用税、印花税和个人所得税。

根据我国城镇土地使用税相关规定，无租使用房产的使用方应代缴城镇土地使用税。假设该房产所在地土地使用税21元/平方米，则应由张先生的公司缴纳土地使用税=21×100=2100元。

（3）企业所得税。

按企业会计准则要求，公司代缴房产税和城镇土地使用税应计入“管理费用”科目，允许企业所得税前扣除，将降低企业利润10500元（8400+2100），减少企业所得税2625元（10500×25%）。

综上，张先生及其所办公司共承担税费=8400+2100-2625=7875元。

2.2 税务筹划分析

如果张先生与自已开办的公司签订租房协议，那么根据（财税〔2008〕24号）相关规定，假设月租金3500元且全年未发生修缮费用，则张先生每月应缴纳房产税140元，全年应纳个人所得税3072元，两税全年合计4752元；而对公司而言每月支付的3500元房租应做为“管理费用”在所得税前扣除，从而减少企业利润总额42000元（3500×12），减少企业所得税10500（42000×25%）。综上，张先生及其所办公司共承担税费=4752-10500=-5748元，即节税5748元。与无租由公司使用相比，张先生及所办公司可获得税务筹划收益7875-（-5748）=13623元。

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