浅谈企业涉税业务管理

摘 要：党的十九大以来，人与自然和谐共生作为新时代建设中国特色社会主义的基本方略，建设生态家园和发展绿色产业方兴未艾，中新天津生态城的开发正在迅速蓬勃发展。本企业作为该地的主体开发企业，其经营活动涉及土地使用权转让、基础设施建设、住宅开发、商业地产开发、租赁、物业管理、管理咨询等业务板块。针对财务管理工作中面临众多涉税业务，对各税种的管理进行了系统的归纳和整理。特此在本文中讨论企业在经营活动中所涉及主要税种的业务处理、税务筹划、账务处理、以及税务管理的建议。

关键词：企业涉税；涉税管理；会计处理

一、企业简介

2007年时任国务院总理温家宝和新加坡总理李显龙共同签署《框架协议》，确定由两国合作在位于渤海之滨的天津市滨海新区北部，将盐碱沼泽和重化工业遗留的大片荒滩建设成为一座生态友好、社会和谐、资源节约的可持续发展的生态城市--即中新天津生态城，由此确立天津生态城作为国家级重点项目的历史使命。

次年，中新天津生态城投资开发有限公司（生态城合资公司）正式成立，是中新天津生态城的主体开发商。公司由天津泰达投资控股有限公司为主的中方联合体和吉宝集团为主的新方联合体共同投资建立，双方各占50%股份，注册资金40亿元，共同开发天津生态城30平方公里面积的城市。

经过10余年的发展，生态城合资公司与中新两国政府、私营企业及其他国际合作伙伴密切合作，共同规划及开发天津生态城。合资公司已经发展成为涉及土地使用权转让、基础设施建设、住宅开发、商业地产开发、物业管理、管理咨询等业务板块的集团化企业，拥有控股子公司和联营合营项目公司达数十家的天津市国资委监管重点企业和滨海新区重点税源企业。

二、企业主要业务的涉税管理

随着生态城的稳步发展，作为建设开发该城市的主体开发商逐步将业态理清稳定为以下几个方向：土地使用权转让、基础设施建设管理、住宅项目开发、工商业地产开发、工商业地产租赁、物业资产管理、管理咨询等主要业务类型。依据上述不同业务类型，企业分别涉及增值税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、契税、印花税和附加费等。下面依次介绍各个税种的处理方式。

（一）增值税税务处理

1.增值税简介

增值税是以商品或劳务在流转过程中产生增值额作为计税依据而征收的一种流转税。在境内销售货物、提供加工修理修配、销售服务、无形资产或不动产、以及进口货物的单位和个人为纳税义务人。按规模分为一般纳税人和小规模纳税人。按照上述不同行业税率分为16%，10%和6%。小规模和营改增过渡期征收率分为3%，5%。

2.本企业涉及增值税业务及税务处理

企业上述主要经营业务都涉及增值税的纳税义务，随着营改增的过渡期的相关政策，本集团内下述相关业务均由之前的营业税调整为增值税，从价内税改为价外税。按照相关规定对新老项目的界定分别实施一般纳税人征收和征收率简易征收。下面逐一说明：

（1）土地使用权转让：土地使用权转让按照政策分为新地和老地，新地按照10%缴纳增值税，并在土地注入时认证进项税；老地则按照简易计税，将土地价格减去土地成本后的部分按照征收率5%纳税，同时不得抵扣任何进项税票。

（2）房地产开发：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，新项目按照10%纳税，在预售时按预售款全额的3%预缴增值税，待项目交房后确定的收入和成本再进行增值税结算。虽然目前为止本企业尚无新项目结算实操的经历，但可以判断结算过程类似于土地增值税的流程，如都要确认收入和成本的总额，不同在于增值税没有加计扣除以及增值税税率是固定的。老项目则按简易计税5%缴纳增值税。

（3）商业地产租赁：同理也是区别新、老项目，新项目按10%计提缴纳增值税。老项目按简易计税5%缴纳，不得抵扣进项。

（4）物业管理，管理咨询：物业服务的营改增后，稅率从5%调整为6%，同时可以抵扣进项税，月末按销项与进项的差缴纳或留抵。这里需要注意的有两点：A无论上述哪种业态，都要注意应该将价款先换算成不含税价再乘以相应税率缴纳增值税；B由于存在简易计税的项目存在，除非可以明确区别是归属于新项目或一般纳税业务的进项税，否则属于简易计税和不能明确区分的进项税是不可以认证抵扣的。

3.增值税会计处理

随着营改增改革的逐步深入，对增值税的科目设置，账务处理等进行了明确的规范，并根据本公司的实际业务情况，制定了本公司增值税处理的操作办法，在“应交税费”总账科目下设营改增后新增加的科目如“预交增值税”、“待抵扣进项税”、“增值税留抵税”、“简易计税”等科目。相关会计处理也有所区别，依次以不同业务说明：

（1）土地使用权转让：新地转让时，贷记“应交税费-销项税”，在土地注入时的进项借记“应交税费-进项税”。月末根据销项减进项后的余额缴纳税金或者留抵；老地转让时，按征收率5% 贷记“应交税费-简易计税”。两者都借记 税金及附加，缴纳时借记应交税费、贷记银行存款。

（2）房地产开发：新项目在预售时，贷记应交税费-预交增值税。老项目按征收率5%贷记应交税费-简易计税，两者都借记 税金及附加，缴纳时借记应交税费、贷记银行存款。

（3）商业地产租赁：新项目按10%确认收入时贷记销项税，老项目按征收率5%贷记“应交税费-简易计税”。

（4）物业服务、管理咨询：发生物业服务和管理咨询，贷记应交税费-销项税，进项发生时借记应交税费-进项税。上述几种情况两者都借记 税金及附加，缴纳时借记应交税费、贷记银行存款。

（二）土地增值税税务处理

1.土地增值税简介

纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额和相应税率计算征收。实行四级超率累进税率，即 按照增值额占扣除项目金额的50%、100%、200%的不同区间，分别制定税率为30%、40%、50%、60%不等。

2.本企业涉及土地增值税业务及税务处理

本企业涉及土地增值税的业务包括土地使用权转让和房地产开发。土地使用权转让时，按土地转让价格与土地成本和税费（包含契税、印花费、附加税费）之间的差额作为增值额，以此确定增值率，确定适用的税率来缴纳土增税。截止目前为止，尤其是天津地区土地实行招拍挂方式交易后，普遍都是正增值额即都是需要缴纳土增税。

房地产开发项目的土增税缴纳，还没有涉及增改造后新项目土增税清算。我以简易计税老项目清算为例介绍本公司的土增税缴纳和清算情况。房地产项目在预售时按预售款2%预缴，直到该项目85%以上交房后开始清算，清算时将全部销售收入与扣除项（包含土地成本、税费、开发成本、开发间接费、资本化利息、土地和开发成本的20%加计扣除等）之间的差额作为增值额，确定增值率。如果是正增值，则按增值额和适用的税率计算应交税额，对已预缴的土增税多退少补；如果是负增值额则申请退回之前缴纳的全部土增税。本企业有若干项目成功实现全部返还土增税。

3.土地增值税的会计处理

由于本企业的主营业务包括土地使用权转让和房地产开发，所以在缴纳土增税时，借记 税金及附加、贷记 应交税费--应交土地增值税；借记 应交税费--应交土地增值税、贷记 银行存款。如果有项目为负增值额，退还土增税则作相反会计处理。

（三）企业所得税税务处理

1.企业所得税简介

企业所得税是我国境内企业和经营单位取得的生产经营所得和其他所得征收的税。该税的计税依据是以利润为基础的计算应纳税所得，但不是会计利润。而是根据税法相关规定确认的收入和成本费用等抵扣后的税法利润即应纳税所得乘以适用税率的税率而成。在每年季度末按照会计利润进行预缴，在次年5月30日前完成全年企業所得税的汇算清缴工作，税率25%。

2.本企业涉及企业所得税业务及税务处理

本企业在季度末按照会计利润预缴企业所得税，税率25%，次年进行汇算清缴。在清缴过程中按照税法对会计利润进行相应的调整，具体到收入，成本，费用等的税法调整标准在次不作一一列式，就针对本企业比较特殊的房地产项目的缴纳方式及问题进行具体说明，按照房地产开发项目的规定，在项目交房前的预售款项按税务机关认定的毛利率（本企业被认定为10%）再乘以适用税率25%在季度末预缴企业所得税。待汇算清缴时，如果企业未交房导致未确认收入或亏损，税务机关将预缴的所得税计算为留抵亏损，而非像其他企业那样退还预缴的所得税，直到交房后利润冲抵之前预缴所得税。但是该企业为亏损的情况则只能继续留抵亏损而非退还。如果那种只开发一个亏损项目的企业，将存在大量资金预缴税款而留抵税款无后续利润弥补亏损的尴尬局面。所以需要财务税务人员在实际操作中对于预计亏损的项目，要么用留抵亏损弥补企业其他业务的利润，要么继续开发后续盈利项目的利润来弥补之前亏损。

相对于其他税种，企业所得税的筹划空间是比较大的，所得税的特点是前期亏损可以留抵后续利润，而前期利润不能弥补后期亏损。所以按照税法和会计的规定，何时正确的确认收入，成本，费用将对企业长期税款的缴纳具有很大意义。其次，又比如税法规定的招待费标准，相关人员福利，培训标准，固定资产折旧标准等等，都可以通过税务前期的测算实现企业最优的税务方案。

3.企业所得税的会计处理

季末，计提时借记 所得税费用 ，贷记 应交税费--应交企业所得税；待实际缴纳时在借记 应交税费--应交企业所得税 ，贷记 银行存款。次年汇算清缴时，多退少补。依上述记录或相反冲回。

（四）契税和印花税的税务处理

1.契税和印花税简介

契税是在转让土地使用权和房屋业务中，向产权承受方征收的一种税。税率分为土地使用权适用税率是3%，商品房的税率在90-140平米内分别按1%、1.5%、3%。

印花税是书立、领受应税凭证的行为为征税对象征收的一种税。只对法定印花税税目列举的凭证或合同按照适用税率发生地缴纳税。包括借款类0.05‰；购销、建设安装、技术合同 0.3‰；加工承揽、勘察设计等按0.5‰；财产租赁、仓储保管等按1‰；权利证照每件5元。

2.本企业涉及契税和印花税的处理

按照相关规定，本公司在接受土地注入会发生契税的应税行为和销售商品房时代收代缴业主的契税。在天津地区的实际操作中还是业主通过房地产开发企业代缴的方式。

印花税每月按13大类内实际发生的金额乘以适用税率缴纳，年度将账簿和证照一次性缴纳。

3.契税和印花税的会计处理

契税原则上都应该计入成本。本企业既有土地存货缴纳的契税，也有开发房地产项目缴纳的契税，对于前者，借记存货--土地成本 契税，而后者则借记开发成本--土地成本契税，待土地或商品房后 结转该成本进入主营业务成本。同时贷记应交税费-应交契税，缴纳时借应交税金--应交契税，贷记银行存款 。代扣代缴的契税通过往来核算。

印花税是通过税金及附加和应交税费下设印花税科目，通过该科目计提，待支付后贷记银行存款。

（五）城镇土地使用税和房产税的税务处理

1.土地使用税和房产税简介

土地使用税是对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税，征税对象是国有土地使用权。并以定额税率的方式，依次从大/等/小城市、到县城按每平米从30-0.6元不等的税额缴纳。房产税是按照房屋的计税余值或租金收入为基础，向产权人征税的一种财产税，产权属于国家所有的由经营管理人纳税。税率分为从价计征1.2%和从租计征12%，个人出租4%税率。

2.本企业涉及土地使用税和房产税的处理

本企业在土地在土地转让和房地产开发、工商业地产租赁业务中，在土地持有期间需要缴纳土地使用税，天津地区同样按此顺序将土地分7档税额从25-1元，本企业所在区域适用第六档1.5元的标准按实际占用的土地面积计算缴纳。

本企业缴纳房产税，从价计征是按房产构建的历史成本乘以70%后再乘以12%计算缴纳。从租计征是以出租则以出租租金收入的不含税价乘以12%计税缴纳。注意，计税不含税价在营改增后新、老项目税率不同。

3.土地使用税和房产税的会计处理

在税金及附加科目下设土地使用税、房产税科目；同时在应交税费科目也下设此科目。在5月和11月征期分别上述要求计提土地使用税，分别借记税金及附加-土地使用税或房产税；贷记应交税费-土地使用税 或 房产税。待缴纳时，借记应交税费相关科目，贷记银行存款科目。

（六）附加税费

1.附加税费简介

负有缴纳增值税，消费税的单位和个人以实际缴纳两税的税额，按照适应税率（天津地区分别为7%，3%，2%，1%）繳纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、防洪费等税费的统称。

2.本企业涉及附加税费的处理

根据实际缴纳的增值税与消费税总额乘以税率即可得应交附加税费。

3.附加税费会计处理

将税金及附加科目下设城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加科目；管理费用下设 防洪费科目；同时在应交税费科目下设上述附加税科目。计提以上四项附加税费，分别借记 税金及附加---附加税费科目和管理费用 -防洪费；贷记应交税费--附加税科目。待实际缴纳时，借记应交税费相关科目，贷记银行存款科目。

三、加强税务管理的建议

（一）坚决自觉维护税法的权威，依法纳税支援国家建设

税收作为国家建设的基础，不论企业还是个人都应该积极配合与支持，同时也要依照党关于依法治国的理念，按照税法的规定予以贯彻执行，维护税法在税收中的权威地位。

（二）配备专业管理人员，做好预测协调

税务工作优劣的关键在于专业的管理人员，应配备具有专业能力的人员，并将管理工作提前，做好税务筹划预测工作。

（三）认真学习税法相关规定，保证税务数据真实完整

随着我国改革开放事业的蓬勃发展，各种政策法规不断更新补充，应积极为企业财税人员定期培训相关业务。

（四）利用中介机构以及信息系统的辅助支持功能

由于税务工作的特性，很少纳税环节需要第三方的鉴证意见，企业应该积极利用这些外力为企业发展服务。

参考文献：

[1 ]《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》.

[2 ]《中华人民共和国企业所得税法实施条例》.

[3 ]《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》.

作者简介：赵声，中新天津生态城投资开发有限公司。

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