房地产交易中“柠檬市场”分析研究

摘 要：我国房地产市场作为国民经济的支柱型产业，在经济发展中起着相当重要的作用。然而现在我国房地产业的发展还是存在许多问题。一方面为了利益，一些房地产商做出了侵犯消费者利益的事情，刻意不告知消费者某些重要的商品信息。另一方面因为绝大多数消费者都不是专业人士，很难在短时间内对房地产进行充分了解，这样也形成了交易中买卖双方存在着相当大比例的信息不对称问题。

关键词：房地产;柠檬问题;信息不对称;博弈论

1 引言

“柠檬市场效应”是指当处于信息不对称时，优质产品遭到淘汰，劣等品反而会慢慢占据市场，进而代替了好的商品，导致整个市场中都是劣质品[1]。在我国房地产交易市场中，由于大量信息不对称的问题的出现，“有价无市”这一现象普遍存在。从信息市场的角度来看，信息不对称这种现象出现，一方面是因为为了追求利益最大化[2]。另一方面因为绝大多数消费者都不是专业人士，很难在短时间内对房地产这种特殊商品进行充分了解[3]。而房地产开发商和销售代理商为了使自身得到最大的收益，会想尽办法隐藏信息，让自己处于信息优势地位，这样可能会导致消费者的权益受到损害[4]。

2 房地产交易中“柠檬市场”存在的原因分析

现如今，房地产交易市场中“柠檬问题”的存在显得十分突出，而造成“柠檬市场”的原因有很多，我们认为主要原因有三点：政府制定政策的原因、消费者和开发商之间的博弈以及消费者之间的博弈[5]。

2.1 政府制定政策方面

住房问题一直是人们日常生活中极为关注的话题，所以近几年来，政府一直致力于出台各项规定解决居民的住房问题。前几年，由于政府放开贷款，我国房地产市场上“杠杆”存在颇多，这也就给了投机投资者更多机会。房地产商品过剩和居民住房得不到满足之间的矛盾日益增加，使得房价与日俱增。如此循环下去，房地产市场上逐渐出现了“有价无市”的现象。

2.2 消费者与开发商之间的博弈

房价是大多购房者买房时普遍关注的焦点，消费者希望房价越低越好，然而与消费者相反的是，开发商希望房价越高越好，所以在房地产开发商与消费者之间的价格博弈是两者之间最重要的博弈之一，纵观中国房地产发展的近三十年，购房消费者一直处在一个被动状态，这样的劣势地位就连金融海啸也不能将其彻底扭转。

2.3 消费者之间的博弈

在房地产市场中，同时存在着实际消费者和投机投资者。投机投资者和实际消费者的购房目的是不相同的，投机投资者主要以投资为主，投资投机者的消费能力比实际消费者较快地接受报价而最终达成交易。这也就是说，导致高房价的一个重要因素是：住房消费者和购房投资者之间的价格博弈。

3 房地产市场上“柠檬问题”的应对策略

3.1 宏觀调控

由于我国是社会主义市场经济，因此政府在宏观调控方面发挥着极其重要的作用。我国尚还不能以市场自身的能力来扭转经济，政府仍需完善各个方面的购房政策，使整个房地产市场平稳快速的发展。我们可以通过完善房地产经济相应的法律法规、建立健全房地产市场预警机制、建立实时信息披露平台几个方面来进行调控[6]。

3.2 交易信息透明化

当前最主要的是尽量保证交易双方得到的交易信息均等，这样才不会导致房地产交易效率下降。政府可以加大管理力度;加强房地产企业的诚信体系;消费者要加强对“信息”的需求意识。只有房地产开发商、消费者和政府三方共同努力，才会使房地产交易市场中信息最大化透明。只有这样，才会形成一个健康、稳定的房地产交易市场。

4 结语

现如今，房地产市场作为我国国民经济的支柱，是我国经济不断发展的顶梁柱。而现在房地产交易市场中又存在着各种各样的问题。其中，上文中谈论的“柠檬问题”也是现在较为常见的一种问题。本文从主要供给侧改革和国家宏观调控出发，针对我国现在房地产市场上存在的“柠檬问题”做出了详细的解决方案。在房地产方面，政府需要严抓库存和杠杆两方面，争取做到交易市场上供给和需求平衡，这样可以有效减少“有价无市”的现象。

参考文献：

[1]George Akerlof.The Market for‘Lemons’：Quality uncertainty and The Market Mechanism. [J].2001，000（006）.1-8.

[2]李林.浅析房地产市场的信息不对称[J].煤炭经济研究，2006（07）：11-13.

[3]姜铭久.信息不对称条件下期房价格差异博弈分析[D].南开大学，2006.

[4]Cooper M，Downs D H，Patterson G A.Asymmetric Information and the Predictability of Real Estate Returns[J].Journal of Real Estate Finance & Economics，2000，20（02）：225-244.[5] Sandford J，Shea P. Real Estate Pricing under Two-Sided Asymmetric Information[J].Theoretical Economics Letters， 2013，3（04）：220-225.

[6]任峻，王燕，谢松.信息不对称对房地产市场的影响及解决策略[J].产业经济，2015，12（05）：12-18.

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